土地篇：供给侧优化驱动行业止跌回稳

2025年前三季度，土地市场延续缩量提质趋势，全国300城经营性土地成交规模同比下降9%，创下2019年以来前三季度新低，各能级城市平均楼板价均实现同比上涨。溢价率虽在三季度较上半年回落1.3个百分点至7.7%，但优质地块点状高热依旧延续，上海徐汇衡复、深圳前海等地块更是刷新城市地价纪录。不过整体来看，随着三季度优质宅地出让频次减少，以及棚改、旧改类低溢价地块占比上升，土地市场热度较上半年略有降温，企业投资虽延续回暖之势，但整体态度更趋理性谨慎。

  展望后续，地方政府将进一步落实“控量提质”要求，并结合土地收储工作全面推进、提高土地要素使用效率等要求，多措并举促进房地产库存下降，而中央财政对地方债务指标的宽松，也将为地方缩减供地规模、优化供给结构提供支撑。企业层面，央国企主导、核心城市聚焦的特征将持续强化，具备资金优势的央国企仍将是土地市场主力，重点争夺一二线城市核心区优质地块，区域深耕也将成为更多企业保障投资确定性的优先选择。

  1、各能级成交规模走向分化，一线量缩价涨、二线量平价增、三四线量价齐跌

  前三季度，全国300城经营性土地成交建筑面积4.6亿平方米，同比下降9%，再度刷新2019年以来的前三季度新低。成交金额1.5万亿元，同比增长8%，增幅较上半年下滑了10个百分点。

  从下半年市场走势来看，全国土地成交规模进一步收缩，7月份以来各能级城市土地成交建面、成交金额均现同比回落。2025年以来，全国土地招拍挂成交规模已经小于同期新房交易面积1.8亿平方米左右，行业去库存速度持续快速推进。

  分能级来看，各能级城市表现明显分化，一线城市量缩价涨，前三季度土地成交建筑面积同比下降21%，成交金额同比增长19%，上海、深圳大量优质宅地高溢价成交，北京棚改项目的提速发展，也带来了大量高总价重点地块的成交。对于外来人口充沛、高端购买力充裕的一线城市而言，城市更新发展已然大有可为，高品质新房项目需求也保持旺盛，土地市场的进一步缩量提质，有助于一线城市继续维持健康的市场供求关系。

  二线城市方面量平价涨，前三季度土地成交建筑面积同比微增2%，成交金额增长22%。目前大多数二线城市土地成交规模已经调整到位，进一步下探的空间不大。

  三四线城市方面，前三季度土地成交建筑面积同比下降11%，成交金额同比下降6%。在当前的市场形势下，三四线城市只有少数优质地块能够保持较好的出让前景，在止跌回稳目标之下，近年来三四线城市土地市场的量价齐跌趋势仍在延续。

  2、得益于供地质量提升，各能级平均楼板价均同比上涨

  一线城市平均涨幅达到51%，二线城市同比增长20%，三四线也有6%的增幅。说明各能级城市更加注重出让地块的销售前景，“托底”成交地块进一步下降。

  具体来看，一线城市中上海、深圳均在年内刷新了地价纪录，平均楼板价也大幅上升至3万元/平方米左右；二线城市中杭州、成都、苏州也在年内屡屡拍出高单价地块，平均楼板价上升20%至5871元/平方米。

  三四线城市虽然整体土拍热度不高，但随着优质宅地出让比例增加，平均楼板价也上升6%，三亚、无锡、东莞等年内土地成交均价均在7000元/平方米以上。

  3、平均溢价率7.7%，较上半年回落1.3个百分点

  2025年三季度，热点城市优质宅地出让频次有所下降，高溢价地块成交占比减少。再加之北京、成都、西安、南京等地出让了较多旧改、棚改、城更类地块，均为高总价低溢价成交，进一步拉低了下半年以来的平均溢价率。

  不过从个体地块表现来看，部分稀缺优质地块还是拍出了理想的价格和热度，譬如7月上海徐汇衡复地块则是以20万元/平方米的单价刷新了全国楼板价纪录。该地块经过28轮竞价后，由浙江民企祺祥旺宇以12.25亿元竞得，溢价率22.38%。而深圳前海地块在158轮竞价后，由招商蛇口竞得，溢价率高达86.1%，成交总价21.55亿元，楼面价84180元/平方米，同样刷新了深圳土拍的楼板价纪录，也创下了2024年深圳取消15%溢价上限后的溢价率新高。对于大多数城市而言，这些高能级稀缺地块的条件难以复制，但健康库存指标和优秀利润预期下的土拍热度，还是为行业止跌回稳持续提供优秀范例。

  三四线城市也有部分确定性较强的地块拍出了较高热度，譬如温州、东莞、揭阳等地多次出现高溢价回购地块。佛山、金华、三亚等地优质稀缺地块也屡次拍出高溢价。如邯郸永年县8月份出让的建安街以南宅地，地块位于县城各项配套集中的核心区域，容积率2.0，由河北飞宇以76%的高溢价率竞得，成交总价5.3亿元，平均楼板价4395元/平方米，地块紧邻河北飞宇地产2025年初竞得的“地王”地块（楼板价4472元/平方米），在“企业深耕+优质配套”多重因素的推动下，此类三四线宅地也能获得高溢价成交。

  从重点监测城市来看，2025年前三季度TOP3城市土地成交金额均超过千亿元，上海、杭州、北京分别达到1959、1406和1194亿元。TOP10成交总金额7373亿元，占全国土地成交总金额的45%,高出上年同期7个百分点。土地投资进一步向高能级城市集中。

  前三季度已有3市超过千亿；上海、北京、杭州土地成交金额分别达到1273、1101和1077亿元。TOP3城市总成交金额达3451亿元，占全国土地成交总金额的35%，高出上年同期10个百分点，土地投资进一步向高能级城市集中。

  具体到城市来看，一线城市均进入成交金额TOP20榜，上海、北京、深圳、广州分列第1、2、7和10位；二三线入榜城市中，除成都、重庆和西安外，前15均来自沿海省份。

  市场热度方面，核心热点城市表现突出，上海、杭州、成都、深圳、苏州平均溢价率均达到一成以上。2025年深圳明显加快了宅地供应节奏，2025年以来成交土地金额已经达到375亿元，同比增长超过60%，且优质宅地出让比例显著攀升，前海、龙岗、民治、宝安中心等板块拍出了多宗高总价高溢价地块（总价＞10亿元，溢价率＞30%）。其中杭州得益于新房限价的解除，2025年屡屡拍出50%以上的高溢价率，典型如钱江世纪城、城东新城等热点板块，2025年出让的所有宅地溢价率均在40%以上。北京在底价成交了大量旧改和商办地块的情况下，溢价率也达到了6%。不过入榜三四线城市土拍热度依旧不高，南通、扬州大多数地块仍是底价或低溢价成交。

  2025年第三季度，企业拿地热情略显降温。在优质地块推出频率减缓、市场仍在筑底阶段的情况下，企业拿地态度依然谨慎，主要集中于热点城市竞拍优质地块。从拿地企业类型来看，央国企依旧是主力，拿地金额占比超六成，民企也在市场筑底过程中投资逐渐弱复苏，相较之下，城投拿地有所下降，拿地金额占比也较去年同期下降9个百分点。

  1、投资百强货值、金额同比回正，市场聚焦优质地块

  2025年房企投资持续低位，但个别优质地块走出独立行情，带动投资百强的总货值、总金额同比回正。

  截至9月末，新增土储货值百强门槛值为38.6亿元，同比增长2%，同比由负转正；新增总价百强门槛值为17.7亿元，同比提升8%，新增建面百强门槛值为34.8万平方米，同比回升8%。

  2、拿地销售比回升至0.31，主要依赖头部企业带动

  截至2025年三季度末，销售百强房企的拿地销售比为0.31，较2024年有较明显提升。分季度来看，一季度末拿地销售比达到0.3，第二稍有回落、三季度恢复至近年来相对高位。

  分梯队来看，拿地销售比的上升主要依靠头部房企的带动，截至9月末TOP1-10房企拿地销售比已高达0.41，其中绿城中国、中国金茂拿地销售比接近0.6。

  3、土储集中度持续走高，销售10强企业货值集中度达68%

  2025年新增货值集中度持续走高，截至9月末10强房企新增货值占百强总货值的68%，较去年同期增加12pts，在集中度已经处于高位的情况下、新增土储尤其是优质土储进一步向头部房企集中，未来市场将更加集中、分化。

  此外，11-20强新增货值占比8%，同比基本持平，21-30强新增货值占5%，同比减少7pts，31-50强占比12%，同比微增4pts，后50强占比为7%，但同比减少9pts。可见50强以后的房企增储的积极性低迷，未来市场占有空间也将被持续挤压。

  4、央国企投资金额占67%，城投拿地金额占比下降9个百分点

  按不同企业类型来看，截至9月末投资金额百强房企中有41家为城投平台公司，仍然是土地市场中不可忽视的重要力量，但较去年相比，减少了12家。央国企和民企相对稳定，分别为38家和21家。

  结合拿地金额的分布看，央国企虽然数量不多但金额占比达67%，较同期增长5个百分点，当前土地市场中的核心优质、高价地块的主要竞得人都是国央企；城投平台公司虽然数量较多，但拿地以托底为主，拿地金额普遍较小，占比仅有16%；民企则表现为弱复苏，数量和金额占比同比双双提升。

  5、六成企业拿地金额同比上涨，头部企业加速拓展步伐

  从具体房企的角度看，截至9月末仍有近五成销售百强房企尚未拿地，仅16家房企拿地金额超过百亿。

  聚焦到已拿地的企业来看，有近六成企业拿地金额较去年同期上涨，主要为央国企和部分仍有连贯投资能力的民企。尤其是头部的央国企，在核心城市积极补仓，同比涨幅均较大，诸如销售TOP5（全口径）保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国同比涨幅均超过70%，拿地销售比远超行业平均，维持0.3以上。民企中，滨江保持稳定，前9月拿地金额353亿元，同比增29%。

  三季度以来，土地市场明显降温，土地成交金额同比、溢价率等核心指标较上半年均出现回落。这一现象的成因可从三方面分析：

  一方面源于高能级城市优质宅地出让频次下降。2024年下半年地市热度回升后，杭州、成都等城市核心板块已积累相对充足的潜在库存，出于控制库存规模的考量，相关板块土地出让需适当暂缓——2025年三季度，杭州滨江区府、城东新城等热点板块无宅地成交，即为典型例证；

  另一方面则因棚改、旧改及城中村改造类地块多以低溢价成交。随着城市高质量发展持续推进，以北京为代表的一二线城市土地出让重心转向城市更新类地块，此类地块多数以底价或低溢价成交；

  此外，2025年以来地方政府虽重启土地储备类专项债融资，但在专项债投资收入比的监管要求下，出于受益确定性诉求，相关地块出让规模仍相对有限。

  我们认为，在当前市场环境下，房企普遍采取的“宁缺毋滥”投资策略在短期内仍将持续。具体来看，个别头部房企的投资力度可能会根据核心城市土地拍卖的质量和频次进行动态调整，但就整个行业而言，整体投资力度预计将维持在相对较低的水平。由于房地产市场仍处于深度调整期，市场信心尚未完全恢复，房企仍将审慎地评估项目收益与风险，更加注重现金流安全和财务稳健性。

来源：丁祖昱评楼市