租赁篇：行业在顶层设计推动下迎来关键转折

租赁市场在顶层设计与市场力量的共同推动下，正经历一场深刻的结构性变革。

  今年9月，首部国家级专项行政法规《住房租赁条例》的正式颁布，开启了租赁行业“有法可依”的法治化新纪元。

  几乎同一时间，9月中旬发改委发布通知，进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作，其中通知明确提出了包括市场化租赁住房在内的尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。

  标志着行业从规模扩张迈向以“法治规范”和“金融闭环”为标志的高质量发展新阶段，法治的完善为市场划定了清晰的跑道，金融的创新则为行业注入了持续的动能，行业将向着更加规范、稳定且充满活力发展。

  从重点22城各季度集中式新开规模来看，经历了上半年规模高位，三季度保租房供应放缓，市场化放量小幅增长。

  据克而瑞长租不完全统计，2025年三季度全国22个重点城市的集中式长租公寓市场共计约132个新项目入市，新增房源数量约为5.71万套（间），相较2024年Q3同比增长约55%。

  其中保租房供应40966套/间，占比约72%，同比上涨约53%；市场化项目供应16126套/间，占比约28%，同比上涨约3%。

  截止2025年三季度，核心八城集中式公寓规模约143.13万套，其中保租房66.57万套，占比约47%，“市场化+保租房”双轨格局成型。

  分城市看，上海集中式公寓规模超41万套，居核心八城首位，保租房占比6成，深圳约33.7万套居次席。杭州超18.5万套居第三，规模在二线城市中大幅领先。

  武汉、上海保租房占比约6成，杭州、深圳、成都保租房市占超4成。核心八城市场保租房主导态势愈发明显。

  在国家及地方政府持续强化住房租赁政策支持的背景下，地方国企走上台前。

  数据显示，截至2025年年中，国企系企业在住房租赁市场TOP30企业中的市场份额占比已突破15%。尤为值得注意的是，其市场份额的同比与环比涨幅基本均领先于房企系及资管系企业，标志着住房租赁市场头部格局正加速向国企主导方向演进。

  根据克而瑞长租监测，近两年位居TOP30的国企系企业年度规模增长均在6万套以上，规模加速扩张态势明显。

  2025年三季度，地方国企围绕保障性租赁住房的筹集、建设与运营，展现出以下几大鲜明走势：

  地方国企加速入局，聚焦品牌化与体系化建设；

  盘活存量资产是核心房源筹集模式，当下“收储闲置房产改建为保租房”已成为最主流的模式，而国企更具资源优势；

  地方国企专业化运营能力是短板，因此多与头部专业长租公寓运营商进行战略合作。

  当前地方国企发展路径呈现出“盘活存量、品牌运营、规模扩张、合作共赢”的特点，旨在有效增加保障性住房供给的同时，探索一条可持续的、市场化的高质量发展道路，兼具社会民生与国有资产保值增值的双重目标。

  这正深刻改变着中国住房租赁市场的格局。

  随着专项债、超长期国债、政策性金融工具的出台，2025年保障性安居工程融资渠道更加多样化，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。

  据不完全统计，截止2025年3季度，涉租融资规模达288.59亿。预期2025年全年规模将超350亿。其中债券类105亿，占比约36%；类REITs融资金额66亿，占比约23%。从三季度融资利率来看，主流区间在2.08-2.76%之间，相较2025年上半年主流利率3.05-3.70%区间，利率下降约1个百分点。保障房融资成本在政策支持引导、市场机制和融资创新共同作用下，越来越低。

  从各REITs收盘价涨幅表现来看，城投宽庭保租房REIT较发行价涨幅达45.7%最高，2025年来厦门安居、华润有巢REIT涨幅表现均超10%。

  保障房公募REITs将具有持续性、稳定性现金流的不动产资产转化为流动性较强的上市证券标准化产品，具有高分红、投资门槛较低、流动性较好的特点，已成为投资者多元化配置资产、分散投资风险、致力增厚收益的优质选择，受到市场的青睐。

  值得注意的是，9月12日，国家发展改革委办公厅印发了《国家发展改革委办公厅关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，其中市场化租赁住房被纳入新资产类型项目。

  这意味着，市场化租赁住房资产正式获得政策“入场券”，具备了申报推荐的前置条件。对于行业来说，这是一个具有里程碑意义的突破。

  公募REITs市场已突破千亿规模，但产品仍以收费公路、能源、保租房为主，投资人期待更多稳健、消费属性强的底层资产。市场化租赁住房贴近民生，抗周期性强且存量庞大，尤其是一线和新一线城市的市场化租赁住房，具备稳定租金现金流和规模优势，正好契合这一导向。未来保障房公募REITs规模或将更快扩张。

  2025年前三季度，租赁行业在在顶层设计推动下迎来关键转折。行业步入法治化轨道，同时REITs试点扩围至市场化租赁住房打通“金融闭环”，为行业发展注入强劲动力。

  市场层面，“保租房主导、市场化跟进”的双轨格局已然成型，地方国企加速扩张，通过盘活存量与合作运营成为市场重要力量。同时，融资渠道日趋多元，成本显著下降，为行业提供了稳定的资金支持。

  未来租赁行业在法治与金融的双重护航下，将加速从规模扩张转向高质量、可持续的发展新模式。

来源：丁祖昱评楼市