时隔十年，中央再开城市工作会议，传递五大信号！

7月15日，中央城市工作会议在北京举行。

  这是事关布局城市发展的最高规格会议。上一次召开中央城市工作会议，是在10年前。

  而自1962年至今，中央城市工作会议共举行了五次，从明确对城市的基本认知到经历世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程之后，此次会议再一次为新时代城市发展建设定向领航。

  此次中央城市工作会议提到了两个变化：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

  同时，会议明确七个重点任务，与房地产有关的内容有以下几个方面：

  1、发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈

  2、分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展

  3、高质量开展城市更新

  4、加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造

  5、严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平

  6、完善历史文化保护传承体系，完善城市风貌管理制度

  房地产业与城市建设发展一脉相承，城市的变化对房地产市场将产生重要的影响。在推动房地产业止跌回稳、构建房地产发展新模式的重要关口，中央城市工作会议将对新时期房地产业发展方向产生五个方面的影响。

  此次中央城市工作会议再度召开有一个重要的背景。

  党的十八大以来，我国推动城市发展取得历史性成就。数据显示，我国常住人口城镇化率从2012年的53.1%提高到2024年的67%，9.4亿人生活在城镇；2013年到2024年，我国累计实现城镇新增就业超过1.5亿人。

  在新型城镇化进程中，新市民住房需求不断释放，为房地产业持续20年的高速发展提供坚实支撑，到2024年全国城镇人均住房面积达到40平方米，国内生产总值超过1万亿元的城市达到了27个。

  会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。在部署城市工作七个方面的重点任务中提到“着力优化现代化城市体系”，并明确“分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。”

  从快速增长期转向稳定发展期之后，农业转移人口市民化的进程不会停滞。这意味着，继续推进农业转移人口市民化的新型城镇化过程中带来的刚性住房需求，仍是未来房地产行业发展的基本盘。

  从县域城镇化发展现状来看，在386个县级市中，有208个城镇化率低于60%，占比超过一半，在1496个市辖县中，更是有1356个县城镇化率低于60%，占比超过九成。

  在这1564个城镇化水平较低的县域行政单位中，居住着6.1亿常住人口，平均城镇化率只有44%，这意味着县域城镇化发展仍处于相对较快的增长阶段。这些县域无疑有着更为广阔的发展空间，常住人口高基数下的城镇化率快速发展，将为房地产业带来更为可观的刚性需求增量。

  中央城市工作会议在“着力优化现代化城市体系”中还明确“着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈。”

  城市作为现代化的重要载体，区域协调发展是中国式现代化的重要支撑，同时也是实现共同富裕的必然要求。

  对房地产而言，需求来源于人口，人口跟随产业就业，未来房地产业增量需求分布必将与城市群、都市圈中的城市尤其是核心城市高度契合。

  CRIC数据显示，2025年住宅开发土地成交额前5城市成交金额占全国300城的42%，30城市新房成交面积占全国百城58%，一线和半数二线城市人均住房面积仍远低于40平方米，预示着未来房地产市场份额或将进一步向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中，相关住房需求增长可期。

  在城市发正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效的阶段，需要转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展。同时在七大重点工作提到“坚持人口、产业、城镇、交通一体规划，优化城市空间结构”。

  进一步拆解来看，对于特大城市而言，要“要走内涵式发展之路”；对大城市明确“要强化大城市对中小城市的辐射和带动作用，弱化虹吸挤压效应”；对小城镇强调“因地制宜发展小城镇，促进特色小镇规范健康发展”。

  对房地产供给端来说，将延续供给端优化结构、提质增效。

  一方面，存量盘活与增量控制，严控新增房地产开发用地供应规模，通过地方专项债加大对存量闲置土地和存量商品房收储力度，探索“以旧换新”模式去库存。

  另一方面，将优化增量结构，加大城市更新力度，盘活城市核心区存量低效土地，适应房地产需求形势，加大高品质改善住宅供应规模，将进一步强化城市核心功能区土地价值和住房价值。

  中央城市工作会议在部署城市工作第二、第三个重点任务“着力建设富有活力的创新城市”和“着力建设舒适便利的宜居城市”中提到“高质量开展城市更新”、“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”。

  回溯2015年中央城市工作会议召开以来，过去十年相继出台了一系列政策文件，为城市发展提供了顶层设计。

  在这一进程中，开启了大规模城市棚户区改造和旧城改造进程，促进城市界面和基础设施改善，也极大地刺激房地产业新一轮高速发展。

  值得注意的是，当前和今后一个时期城市工作的总体要求：坚持因地制宜、分类指导，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

  扎实推进城市更新行动，聚焦老旧小区改造、城市基础设施提升等重点领域，推动城市向更高品质、更有温度、更可持续的方向迈进。城市也是一个活的机体需要不断新陈代谢，住房更是如此，对安全舒适低碳科技的居住环境的向往，必将不断催生存量住房改善需求。

  住建部部长此前表示“从我国城镇化的发展进程看，从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看，房地产还是有很大的潜力和空间的”。

  此次会议明确，“严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平”。

  在住房建设方面，前期为了满足快速城镇化带来的刚性住房需求，更多从期房、中小套型等“增加数量”方面着手，经过20年房地产业的高速发展，最终实现居民从“住有所居”到“住有优居”的跨越。

  2021年以来提出构建房地产行业发展新模式，解决住房“好不好”的问题，改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度，建立房屋全生命周期管理机制。要以“经济合理，安全耐久；以人为本，健康舒适；因地制宜，绿色低碳；科技赋能，智慧便利”为标准，四维升级“好房子”。 

  2025年“好房子”首次写入政府工作报告，新一轮住房产品迭代周期已经到来。为进一步提升住房品质，《住宅项目规范》于今年5月1日起施行，全方位提升住宅的健康舒适水平。

  在政府推动发展“好房子”背景下，城市供地质量不断提升，比如在长期没有新房供应的核心区域集中供应低容积率地块，计容新规产品和四代住宅项目凭借品质、得房率等优势，销售去化水平相比旧规产品持续热销，说明改善需求基础庞大。可以看出，“好房子”将有望率先企稳回升支撑新房市场成交，形成新的价格基准，相对同地段旧规产品或二手房价，最终形成新的价格梯度，实现房地产市场新的供求关系动态平衡。

  中央城市工作会议明确提出“加快构建房地产发展新模式”，这也意味着房地产业在公民经济中仍具有重要的地位。

  新型城镇化仍将为中国住房需求提供重要支撑，市场份额或将进一步向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中，高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造将不断催生存量住房改善需求，通过“好房子”供给迭代，满足改善需求支撑新房市场成交，形成新的价格体系，最终形成新的价格梯度，实现房地产市场新的供求关系动态平衡。

  在构建房地产发展新模式过程中，通过供需两端协同发力，短期内助力市场止跌回稳，中长期引导向“高品质、低风险、可持续”房地产业发展新模式转型。